店舗の立地

飲食店出店時の物件探し ■

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飲食店は立地が非常に重要です。
また、街を歩いていて空テナントを目にする機会も少なくありませんが、実は火を使ってOKの飲食店向けの空テナントはそれほど多くなく、場所が限られてしまうものです。
その限られた場所の中でいかによい物件と巡りあえるかは、運だけでなく、事前の情報収集と店舗のコンセプトを明確にしておくということが非常に重要です。
飲食店出店時の賢い物件探しはどのように行うべきでしょうか?

■リサーチが肝心

店舗の物件探しは、店のコンプセプトに合わせた立地が肝心です。
せっかくおいしい料理を提供しても、街のコンセプトに合わない場合には、売上が全く変わってくるためです。
観光客目当ての料理なのか、酒を飲むことがメインの店なのか、地元のコアな客を増やしていきたいのかなどまずは自分の店舗が目指すビジョンを決定することが大切です。
また、夜食べるものなのか昼食べるものなのかを明確化することが重要です。
開業しようとしている店舗がどのような客層をターゲットとしているかを明確かしてから、町の分析を行いましょう。
観光客向けの店であれば観光客が多い場所である観光地、酒がメインであれば駅前など、大切なのは、自分の欲しい客層がどこにいるのかということです。
筆者が開業している店は地元客向けの店舗でした。
筆者がいる地方都市では、地元の人間は皆車を使って生活をしています。
そのため、多少郊外でも、駐車場がある店舗を借りた方がよかったかなと今では思っていますが、実際に筆者が借りた物件は観光地で駐車場がない店でした。
売上を確保するために、観光客向けにランチメニューを充実させることで、なんとか売上を確保していますが、人通りが多い時と少ない時では売上は全く異なりますし、ゴールデンウィークやお盆や正月などの繁忙期には忙しくなりすぎます。
普段から特別に忙しいというわけではありませんので、人員配置にはかなり苦労しています。
また、ランチで稼ごうという意識が強すぎて、店外の看板やメニューもランチ向けメインのものになりつつあり、当初イメージしていた店のコンセプトとは大分異なるコンセプトの店となってしまったことも事実です。
そのため、店舗の立地はかなり重要です。
筆者の店舗がある立地は昼間は観光客でにぎわい、夜は地元の人が少しだけ歩く程度です。
筆者の店舗は昼もある程度観光客で稼ぐことができ、夜は地元客がわざわざコインパーキングに止めて来店してくれますが、この立地で営業している居酒屋の中には1年の間で何回も店が変わっているという場所も数多くあります。

■空き店舗の情報は意外と不動産屋はもっていない

店のコンセプトにあった場所を選択したら、次はその場所に物件が空いているかどうかを探す必要があります。
空き店舗というと、地元の不動産屋が強いというようなイメージをお持ちの人も少なくありませんが、実は地元の不動産者が持っている情報はそれほど良い情報がありません。
筆者は不動産者に来るのは、長期間空いていて、借りてがいなくてどうしようもないという物件が多いというイメージです。
シャッター商店街ならともかくとして、いつも新しい店の循環が早いようなある程度活気がある町では、不動産屋に情報が入る前に次のテナントが決まっていることがほとんどです。
では、どうやって情報をキャッチすればよいのでしょうか?
安価でよい立地の物件を探すには実際にテナントが空になる前に「この店舗はあと何ヶ月で閉店する」という情報を得ることが重要です。
まだ営業している段階では、不動産屋はその情報をもっていないことがほとんどです。
その情報をもっているのは、普段飲食店を出入りしている業者です。
清掃業者、おしぼり業者、酒屋、八百屋などです。
筆者が店舗を構える町で、最もその情報に精通しているのはある1つの酒屋でした。
その酒屋と知り合いになり、開業するにあたって酒の仕入れの話などを聞きながら、店舗を探しているという話をすれば、良い情報があればもってきてくれますし、酒屋にとっても取引先が増えるのは良いことです。
とは言え、筆者の場合には町を歩いていて偶然に良い立地に空テナントに出会いました。
まずは、街を歩いてみるということも重要かもしれません。
飲食店は立地が非常に重要ですので、よいテナントを借りるというところから営業競争は始まっていると考えましょう。

■居ぬきか否か

最初から店舗の設計がされていて、営業するためには細かい部分の修繕程度で済む物件を居ぬき物件と言います。
居ぬき物件の長所としては、開業にかかる設備資金が少なくて済むというメリットがあります。
ただし、当然ながら居ぬき物件は場所が限定されてしまいます。
店舗のコンセプトと居ぬき物件の立地が合わないということであれば、居ぬきではない物件を探し、一から内装を作っていくしかありません。
設備投資にかかる借金の返済額と家賃を考慮に入れていくらくらいの売上があれば店を回していけるのかを考慮にいれる必要があります。
場所が多少悪くても居ぬき物件の場合には、設備投資がない分、必要経費が低くなる可能性があるため、居ぬき物件の場合の必要売上額と、設備投資を行った場合の必要売上額の比較を行い、無理なく店舗を運営していける方を選択しましょう。
筆者の場合には、店舗内がボロボロであったため、ほぼ1から店舗を作り直しました。
設備投資だけで数百万円かかりましたが、何とか店を回せていけていますし、自分の満足いく店舗となっているため、筆者はそれでよかったと考えています。

■人通りが多い場所

飲食店はなんといっても人通りが多い場所であることが重要です。
駅前や観光地であればなおさらです。
テレビなどでは裏通りにある行列店など特集されていますが、実際にはそのような店舗を設計できるとは限りません。
昼がメインの飲食店であれば、昼間に人通りが多い場所が重要ですし、夜がメインの場所であれば夜人通りが多い場所であることが必須です。
特にお酒を出す店の場合には駅に近く、飲んだ後に簡単に帰宅できるかどうかが非常に重要になります。

■地方は多少郊外でも駐車場が必須

地方都市はコンセプトにあった店舗選びがかなり重要になります。
なぜなら、地方都市に居住する人は飲みに行くのか食べに行くのかの目的によって、移動手段が違うためです。
食べに行くのであれば自動車で行動しますし、飲みに行くのであれば電車かタクシーで移動します。
そのため、お酒を提供するための店であれば、郊外は絶対にNGです。
駅から遠く離れたところには、わざわざタクシーではいきません。
よほど離れた場所に団体を迎えたいのであれば、マイクロバスなどを走らせている店舗もあります。
一方、食べ物メインであれば、自宅から店まで車でさっと行きたいのが地方都市の人間です。
電車に乗り駅で降りて歩く、コインパーキングをわざわざ探すというのは普段車生活に慣れている地方の人間にとってはそれだけで煩わしさを感じるものです。
食べ物メインであれば幹線道路沿いの駐車場が広いテナントを借りるのがベストです。
しかし、そのような店舗は席数も多いため、家賃や人員配置も大変になります。
自分の作ろうとしている店舗のコンセプトに合わせて、規模を選択することも重要です。
また、郊外の土地があるのであれば、1から店舗を建築してしまうというのも賢い方法でもあります。
返済期間によっては家賃プラスαで返済が可能ですし、返済が終了したあとは固定費が全くかからないことになりますので、長期的な視野で考えたらそちらの方が店舗経営はダントツに楽になります。
いずれにせよ、飲食店の物件探しは店舗のコンセプトの明確化→コンセプトに合った場所を探すということが重要です。
駅前の一等地に店を構えたいなどの希望が開業前にはつきものですが、まずが現実的に集客でき、営業活動に支障がない方法を選択しましょう。

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