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不動産担保ローン金利と審査/不動産賃貸収益物件購入の融資・借入

三井住友トラストL&Fの不動産担保ローン・不動産収益物件購入融資

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三井住友信託銀行グループの三井住友L&Fは不動産にかかわる様々な融資を取り扱っています。

Contents

■アパートローン

アパート建築資金、投資用不動産購入資金などに使用できるアパートローンの主な商品スペックは以下のようになっています。

・変動金利のみ

三井住友L&Fのアパートローンの金利は変動金利のみです。
住宅ローンと同じく56歳未満と56歳以上で金利が分かれており、団体信用生命保険に加入するかしないかでも金利が分かれ、以下のようになっています。
団体信用生命保険なし:2.90%~4.40%
団体信用生命保険あり56歳未満:3.30%~4.80%
団体信用生命保険ありで56歳以上:3.80%~5.30%

やはり、住宅ローンと同じく金利はそれなりの高金利となります。
銀行のアパートローンには保証会社付のパッケージ商品も少なくありませんが、三井住友L&Fのアパートローンは保証会社なしのプロパー商品となっていることと、融資対象が銀行のアパートローンと比較して門戸を広げていることから金利は高くなっています。

・新築か中古で融資期間が異なる

三井住友L&Fのアパートローンは新築か中古物件購入資金かによって返済期間が異なります。
新築物件:6年以上~35年以内(団体信用生命保険ありの場合、最終完済時76歳未満)
中古物件:6年以上~30年以内(団体信用生命保険ありの場合、最終完済時76歳未満)

当然ながら中古物件のほうが耐用年数が短いため、担保として価値のある新築物件のほうが融資期間は長く設定されています。

・融資限度額3億円

アパートローンの融資限度額も3億円までとなっています。
基本的には担保評価額以内の融資となりますが、住宅ローンと異なるのは個人の所得から返済可能かどうかではなく、当該不動産から得られる収益から返済可能かどうかが審査の基準となります。
銀行のアパートローンよりも高金利で審査基準が不動産評価額重視の三井住友L&Fのアパートローンは個人として属性の悪い人でも融資を受けることができる可能性があります。

・実行手数料は高額

住宅ローンと同じく三井住友L&Fのアパートローンは融資実行手数料が融資額の1.62%(最低108,000円)必要になります。

・解約金あり

こちらも住宅ローンと同じく一括繰上返済を行う際には解約金が必要になります。
解約金は一括返済を行う融資残高の2.0%(最低20,000円)となります。

・連帯保証人を求められることもある

三井住友L&Fのアパートローンは連帯保証人を審査の結果求められることもあります。

・団体信用生命保険加入は任意

住宅ローンと異なる点は団体信用生命保険の加入が強制ではないという点です。
居住用の物件を買うわけではないため、借主にもしものことがあったら残された家族は物件を売却し、一括返済することもできますし、不動産から上がる家賃収入で返済を継続していくこともできるためです。

■不動産担保ローン

ここまでは、居住用の住宅や、投資用のアパートを建築するための資金使途が限定されたローンを説明してきました。
しかし、三井住友L&Fのローンはむしろ使い道が自由な不動産担保ローンのほうが商品が充実しています。
不動産担保ローンの各商品についてご説明します。

■フリーコース

個人が使用できる不動産を担保とした自由に使用できるローンです。商品スペックは以下のようになっています。

・金利は変動金利のみ

不動産担保ローンも金利は変動金利のみとなっています。
銀行ではないため、金利変動リスクは借主が負うというのがノンバンク融資では仕方ない部分があります。
3.90%~7.40%(短期プライムレート年率1.475%+2.425%~5.925%)
使い道が自由なローンとしては金利がかなり低いといえるでしょう。

・融資期間35年以内

この点は三井住友L&Fの不動産担保ローンの長所です。
使い道が自由なローンとしては破格の35年まで対応しています。
通常は10年程度、長くても20年程度というのが基本ですが、住宅ローンやアパートローンと同じように35年の長期融資にまで対応しています。

・融資限度額10億円の高額対応

三井住友L&Fの不動産担保ローンの融資額は300万円~10億円までです。
要するに不動産評価額までであれば、融資に応じてくれる可能性があるという点です。
通常、銀行から1億円の融資を受けるのはいくら高額の担保を入れたところでかなり難しいですが、担保評価額を基準として三井住友L&Fの不動産担保ローンは高額物件であれば高額融資の可能性もあります。
ただし、しっかりと返済していける返済能力もそれなりに必要になります。

・実行手数料あり

不動産担保ローンは融資実行手数料が必要になります。
融資金額の2.16%を手数料として実行時に三井住友L&Fに支払う必要があります。
1億円借りたら、216万円の手数料ですのでかなりの高額になってしまいます。

・解約金あり

一括で繰上返済を行った場合には解約金が発生します。
繰上返済額の3%が必要になります。
解約金も実行手数料も不動産担保ローンのほうがアパートローンや住宅ローンよりも高額となっています。

・保証人要求の可能性あり

銀行のフリーローンやパッケージ商品の不動産担保ローンと異なり、三井住友L&Fの不動産担保ローンは保証会社がつきません。
このため、返済に懸念がある人には連帯保証人を要求する場合もあります。

■ビジネスコース

事業のための運転資金、設備資金、税金支払い資金等、事業のための資金であれば何にでも使用することができるローンです。
銀行ローンが1つの資金使途にしか1つの借入での融資金を使用することができないのに対し、三井住友L&Fの不動産担保ローンは1つの借り入れで複数の資金使途に使用することができます。

・金利は変動金利

3.90%~7.40%
(短期プライムレート年率1.475%+2.425%~5.925%)
こちらも金利は変動金利のみで、銀行の事業性融資と比較するとだいぶ高い金利になります。
しかし、複数の資金使途に使えるなど、審査が資金使途まで細かく精査される銀行の事業資金と比べてメリットも多くあるため、コストパフォーマンスは高いといえるのではないでしょうか?

・最長35年

こちらも住宅ローンやアパートローンと同じく、最長35年までの融資に応じています。
この点は、銀行の事業資金と比較して大きなメリットであるといえます。
銀行の事業資金で運転資金を借りた場合の融資期間は5年~10年が限度です。
運転資金は短い期間、会社の運転に使うための資金ですので、長期の融資には応じていないのです。
また、銀行で設備資金の融資を受ける場合には、設備の耐用年数の範囲内となります。
このため、20年程度の融資期間が限度です。
三井住友L&Fでは運転、設備にかかわらず35年の長期融資まで応じていますので、会社の資金繰りを非常に楽にさせることができるという大きなメリットです。

・融資限度額10億円

フリーコースと同じく、ビジネスコースも担保評価額を限度として融資限度額は10億円まで対応しています。
銀行から中小企業が10億円もの高額融資を受けるのは、ものすごく大変で、地方銀行などでは本部の審査部にとどまらず、頭取決済などが地方銀行を中心として必要になります。
この点、高額不動産を所有しており、返済能力が認められる事業者であれば三井住友L&Fでは高額借入も可能です。

・実行手数料あり

事業資金としては珍しく、三井住友L&Fの不動産担保ローンビジネスコースでは、融資金額×2.16%の手数料が必要になります。
保証協会に払う手数料が必要ないため、仕方ないといえば仕方ないのですが、2.16%は少々高額といえます。

・解約金あり

三井住友L&Fは一括繰上返済を行う際には繰上返済手数料に相当する解約金が必要になります。
解約金は返済金額の3.0%以内です。
銀行の事業性ローンにはこのような費用は発生しないため、デメリットといえばデメリットです。

・連帯保証人が必要な場合も

ビジネスコースにおいても連帯保証人が必要になる場合があります。
法人の場合には代表者が連帯保証人となることが事業性ローンの基本ですが、ノンバンクである三井住友L&Fでの借入も例外ではありません。
このほかに第三者や会社役員などの連帯保証を要求される可能性もあります。
この点も基本的に第三者保証を要求しない銀行の事業資金と比較してデメリットといえます。

■遊休資産コース

お金が必要だけど、すぐに物件を売却したくないという人のために、遊休資産を活用した遊休資産コースという商品も用意されています。
返済は物件の売却によって行います。
リバースモーゲージのようなイメージです。

・変動金利

金利はやはり変動金利で3.90%~7.40%(短期プライムレート年率1.475%+2.425%~5.925%)となっています。
使い道自由で、元金返済を現金で行う必要がないということを考慮すると、決して高い金利であるとは言えません。

・返済期間5年以内(期限延長可)

原則として、融資から5年以内に物件を売却して元金を返済しなければなりません。
ただし、期限の延長も可能で、審査で認められればさらに長期間お金を借りておくことも出できます。
不動産担保で返済する、手形貸し付けを転がして借り続けるようなイメージです。

・実行手数料、解約金あり

実行手数料が融資金額の2.16%、解約金が返済金額の3.0%必要になります。

・自宅以外の物件でないと利用できない

遊休資産ローンは、自宅以外の遊休資産を活用して資金化する融資ですので、自宅以外の物件でないと利用することができません。
また、本人以外の身内が所有している物件も利用することができますので、親の土地を活用して介護資金をねん出したいような場合に利用価値があります。

■カードローン

三井住友L&Fは不動産を担保として、カードローンも作成することが可能です。
不動産担保であるため、銀行や消費者金融のカードローンと比較して高額かつ低金利でカードローンを保有することができるという点が特徴です。

・金利は固定金利

カードローンは他のローンと比べて固定金利が適用されています。
2.99~8.90%
最高金利でも8.9%ですので、消費者金融のカードローンはもちろん銀行系カードローンと比較しても圧倒的に高金利であるといえます。

・融資限度額1億円

不動産評価額の範囲内で1億円までのカードローンを持つことが可能です。
さすがに個人が1億円もATMから引き出すような事例は考えられないため、個人向けというよりも、中規模くらいの企業が、突発的に発生する運転資金の借入のためにカードローンを作成しておくという方法がおすすめです。

・実行手数料、解約金なし

カードローンは最初に枠だけ作成し、かならずしも実際にお金を借りるとは限らないため、実行手数料は不要です。
また、自由に返済ができるという点もカードローンの特徴ですので、他のローンのように解約金も発生しません。
担保となる不動産さえあれば、銀行カードローンと同じように低金利で高額カードローンを作成することができます。

■不動産事業ローン

不動産事業者のためだけのローンです。
手持ちの不動産を活用して運転資金を借りたい場合などに有効です。
不動産会社は日々の運転に仕入れが発生しないため、運転資金が最も借りにくい業種です。
不動産事業者ローンであれば、不動産業者でも運転資金を調達することが可能です。
不動産業は購入した物件を短期間で売却して利益を上げる業種ですので、融資期間は短期間となっています。

・金利、融資期間

不動産事業ローンの金利は3.9~7.4%の固定金利です。
返済期間は2年間と短期での融資となります。返済は分割か一括を選択することができます。

・融資限度額10億円

不動産業者の保有する担保を基準とした融資ですので、10億円の高額融資まで対応しています。

・実行手数料あり解約金なし

不動産事業ローンは融資時に実行手数料が融資金額の2.16%必要になります。
一括融資も選択できるため、解約金は不要です。

■不動産売却つなぎローン

自宅や手持ちの不動産を担保に売りに出しているけど、なかなか売れないという人のためのローンです。
不動産が売却できるまでのつなぎ資金を、売却中の不動産を担保に最長1年で融資を行います。
金利は固定金利で3.4%~5.4%です。
融資限度額は10億円、実行手数料は融資金額の2.16%となっています。
こちらのローンは返済できない場合には不動産を売却すればよいため、借主の返済能力はそれほど問われません。

■三井住友L&F不動産ローンの特徴

このように、不動産を担保としたさまざまなローンを展開している三井住友L&Fですが、審査の特徴はどのような点にあるのでしょうか?

・審査が早い

銀行ローンと比較して最大の特徴は審査が早いという点にあります。
通常、銀行の有担保ローンは担保評価の時間がそれなりにかかります。実際に担保物件の現場に赴き評価を行いますので、早くても3日程度、遅い場合には2週間程度の時間がかかってしまいます。
また、銀行ローンは保証会社や保証協会がつくことが多いですので、保証会社や保証協会の審査と銀行審査の2回の審査が行われ時間がかかります。
しかし、三井住友L&Fは不動産担保融資のノウハウを持っているため、担保評価に時間がそれほどかかりません。
銀行は融資したお金を現金で返済することを大前提としているため、借主の返済能力の審査も慎重に行いますが、三井住友L&Fは不動産評価を融資の主な基準としているため、返済能力の有無を銀行ほどには重視していません。
このような理由から三井住友L&Fの審査は銀行よりも早く、早い場合には1週間程度で融資実行となります。

・高額融資可能

商品によっては三井住友L&Fは10億円までの高額融資に対応しています。
銀行ではパッケージ商品でここまでの高額融資に対応している商品はありません。
担保評価額を基準としているため、融資額に見合うだけの担保さえあれば三井住友L&Fは積極的に高額融資を行っています。

■銀行審査との違い

銀行審査と三井住友L&Fの審査はどのように異なるのでしょうか?

・過去の実績ベースではなく、不動産担保価値に基づく融資

最も異なる点は事業資金の審査です。
銀行の事業資金の審査は、①必要なお金のみの融資②過去の実績から返済可能な融資というのが審査の基本的な目線になります。
いくら高額の不動産を担保に融資を希望しても、必要もないお金は貸してくれませんし、過去の実績から鑑みて返済不可能と考えられる融資には応じてくれません。
しかし、三井住友L&Fの審査の基本はあくまでも不動産評価額です。
過去の実績が悪くても融資希望額以上の不動産を担保として提供できれば融資に応じてもらえる可能性があります。
ただし、銀行のように、当該企業の発展のために必要なお金を融資して、不必要なお金は融資しないという考えは全くありませんので、借りすぎには注意が必要です。

・税金の支払にも活用可能

銀行からお金を借りる際には納税証明書の提出を求められる場合がほとんどです。
このため、税金を滞納した事業者が税金支払いのための資金を銀行で借りたいというような場合には、対応しているローンはほとんどありません。
三井住友L&Fのローンは納税証明書が必要ないため、滞納した税金支払い資金にも活用できます。
税金の延滞税は高利貸しレベルの金利が適用され、筆者は本税以上の滞納税が発生した事業者を何回か見たことがあります。
不動産担保ローンで税金支払いのための資金を借りてしまえばこのような心配はありません。

■不動産担保ローンは総量規制対象外

基礎的な知識として、三井住友L&Fは貸金業者ですが、不動産担保の融資であるため総量規制対象外です。
そのため、消費者金融などで総量規制限度額まで融資を受けてしまった多重債務の人も不動産担保ローンなら借入可能ですし、もちろんおまとめ用の資金として不動産担保ローンを活用することもできます。

■住宅ローン

個人の居住用の住宅ローンも取り扱っています。

・金利は変動金利のみ

三井住友L&Fの住宅ローンは変動金利のみの取り扱いとなっています。
金利は56歳未満と56歳以上で分かれています。2017年7月現在の金利は以下の通りです。
56歳未満:3.90%~4.40%(短期プライムレート年率1.475%+2.425%~2.925%)
56歳以上:4.40%~5.40%(短期プライムレート年率1.475%+2.925%~3.925%)

三井住友L&Fの住宅ローンは銀行では融資を断られる外国籍や個人事業主にも融資を行っています。申込段階で勤続年数や前年度年収が決められているわけではないため、幅広い層を融資対象としています。
審査の基準は銀行ほど厳格ではないため銀行の住宅ローンと比較して高金利となっています。

・保証会社なし

三井住友L&Fの住宅ローンには銀行住宅ローンのように保証会社の保証が必須ではありません。
すべての責任を三井住友L&Fが負うため金利が高金利に設定されているという側面もあります。
銀行ローンでは数十万円にもなる保証が一切かからないという点は三井住友L&Fの住宅ローンのメリットです。

・融資限度額3億円

三井住友L&Fの住宅ローンの融資限度額は3億円までとなっています。
銀行の住宅ローンの融資限度額は5,000万円~1億円というところが相場ですので、かなり高額物件の融資まで対応しています。
しかし、不動産の評価額が融資の中心となりますので、担保評価額が3億円以上はないと3億円の融資には対応しません。
また、収入の中から返済していけるということも重要です。

・実行手数料は高額

三井住友L&Fの住宅ローンは住宅ローン実行時の手数料が高額です。
融資金額の融資金額の1.62%かかり、最低でも108,000円の手数料がかかります。
3,000万円の住宅ローンを借りたら、486,000円の手数料がかかります。
保証料はかかりませんが、それなりの手数料が必要になってしまいます。

・解約金あり

三井住友L&Fの住宅ローンは全額繰上返済を行う際には、解約金という違約金のような費用が発生します。
一括返済を行う金額の2.0%(最低20,000円)かかります。
融資残高1,000万円の住宅ローンを一括繰上返済する場合には、20万円もの解約金が発生します。

・連帯保証人が必要になる場合あり

三井住友L&Fの住宅ローンは保証会社の保証がありません。
このため、基本的には配偶者を保証人とする必要があります。
また、場合によっては親族のだれかを保証人として要求される可能性があります。
この点は銀行住宅ローンと比較してデメリットです。

・団体信用生命保険加入必須

銀行の住宅ローンと同じく、団体信用生命保険の加入が必須となっています。
借主にもしものことがあっても家族に借金が残らないように配慮されています。
ただし、銀行住宅ローンのように特約を付けることはできません。

投稿者プロフィール

黒餅(こくもち)
黒餅(こくもち)
当ブログ管理人。WEBを中心としたスモールビジネスを運営。自分が自営業→法人化を経る中で、銀行融資や資金繰りについて学んだことを残しておきつつ、商売・ビジネスシーンの変化なども捉えられたらと思っています。不動産賃貸業も検討中。

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